『このコラムは、年6回パートナー企業様向けに発行しているリーフレット、「LANDMASTER NEWS」に掲載されたものです。』

　今月の業界トピックは、「日本の人口減少と空き家問題」についてです。

　最近よくTV等で取り上げられている「空き家問題」は、内容を分解してみないと実態が分かりにくい言葉です。まず、「空き家問題」がメディアで取り上げられる場合、820万戸（H25年調査）の「空き家」が存在すると報道されますが、この中には民間の賃貸住宅の「空室」360万戸（H25年調査）や、別荘・新築在庫も含まれています。

　一般的に民間の戸建ての「空き家問題」は固定資産税等の住宅用地特例が原因であり、民間の賃貸住宅の「空室問題」は、需要による供給ではなく、土地所有者の相続税対策による物件供給であるところが過剰在庫の原因となっていることは、我々の業界の常識といえます。

　民間の戸建てに関しての「空き家問題」に関して国は、空き家対策特別措置法を施行し、解決を急いでいますが、根本的な問題解決は先のようです。

　2008年をピークに減少し始めた日本の人口は、現在1億2600万人、世帯数は約5200万世帯です。特殊出生率が劇的に回復しても世帯数が増えるのは、20年以上後のことですし、日本が移民を本格的に受け入れるとも考えられません。そして2015年から世帯数の減少が始まったと言われております。

　2014年の貸家建設数は36万6千戸でした。この数字はリーマン・ショック後徐々に伸びてきています。なんと世帯数が減少するというのにです。一般消費財と違って賃貸住宅はハウスメーカーが建築後すぐにオーナーに物件を引き渡しますので、過剰在庫はオーナーが引き受けることになります。それが過剰在庫であることを認識しているオーナーは、少ないでしょう。大手ハウスメーカーは30年の賃料保証を謳っており、それを信頼して建築しているのですから。

　需要がなければハウスメーカーも借り上げ賃料の条件交渉を行なったり借り上げ契約の解除に動くシーンも出てきます。現在の高騰した建築費の借入元本と金利を完済できるのは今後、都市部の土地オーナーに限られてくるのではないでしょうか？

　弊社のランドマスター事業は、中古賃貸住宅の保証事業であり、賃貸住宅の空室率・数が高まる中、御社のようなパートナー管理会社様と共に共存共栄していくことで、今後も賃貸住宅業界の空室問題を解決し続けてまいります。