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社長コラム
2022.06.27

『PM(プロパティマネジメント)会社、賃貸不動産管理会社のインセンティブについて』

『このコラムは、年6回パートナー企業様向けに発行しているリーフレット、「LANDMASTER NEWS」に掲載されたものです。』

 PM会社の使命は、顧客である不動産オーナーの『不動産賃貸所得』の最大化だと言われています。

 使命の達成方法は簡単に考えると、満室経営の実現です。
一般的に1年間で約20%の賃借人が賃貸借契約を解約しますから、満室経営に近い賃貸経営とは、エンドテナントの賃貸借契約解約から、次のエンドテナントとの賃貸借契約開始までの期間を最短化することで実現します。所謂、空室期間を最短化するということです。
この期間を常に最短化することで、オーナーの『不動産賃貸所得』は増大します。

 しかしこの期間を最短化するには、PM会社の努力が必要です。どのような努力かと言うと、まず、賃貸借契約の解約申し込みから、募集サイトへのデータアップの期間の最短化です。次に、エンドテナント退去後から原状回復工事着手までの期間の最短化です。またこの原状回復工事期間自体も最短化しなければなりません。

 他にも細かい沢山の努力が必要ですが、これらの期間を最短化することで、賃料プライシングにミスが無ければ、結果として空室期間が最短化します。

 しかし、この「募集サイトへのデータアップまでの期間」「原状回復工事開始までの期間」「原稿回復工事期間」のデータを毎回検証し本気で最短化する努力をされているPM会社は少ないのではないかと思われます。

 なぜかと言うと、空室期間の最短化に対してのインセンティブが殆どの場合無いからです。入れ替え時に60日でリーシング完了と、120日でリーシング完了では、オーナーの『不動産賃貸所得』は大きく異なります。
しかし、60日最短化することによるインセンティブがオーナーから頂けることはありません。

 ここに宅建業法上問題の無い、何らかのインセンティブが発生する良い仕組みができると、オーナーとPM会社がwin-winの関係になるのではないでしょうか?

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